Verpaupering van woningen in de Hamstraat.

| 04 december 2011

Geachte Raad,

Geacht College

 De problematiek van verpaupering van panden in de Hamstraat spitst zich toe op de panden met de nrs.10 en 24a. Het pand nr.10 is eigendom van dhr. Werten en door hem verhuurt. Het pand nr. 24a is eigendom van de St. Stadsherstel , die dit pand verhuurd heeft aan dhr. Werten. De achtergrond van de verpauperingproblematiek is volgens mythen en legenden een conflict tussen de gemeente c.q. oud-burgemeester Gerritsen en dhr. Werten. Een conflict dat in wezen de grondslag is van een jarenlange juridische strijd en tot op de dag van vandaag de reden is waarom dhr. Werten niet te bewegen is om ook maar het minste toe te geven om verpaupering van beide panden tegen te gaan en grijpt hij elke aanleiding aan om de gemeente en de medebewoners van de Hamstraat dwars te zitten.

In deze zaak kan je ook bij de houding van de Stichting Stadsherstel vraagtekens zetten, immers zij is als eigenaar van de huurwoning van dhr. Werten, verantwoordelijk voor de verpaupering van het pand Hamstraat 24a.

In een nog niet zo’n lang verleden heeft de gemeenteraad zich in een motie – unaniem- uitgesproken dat het college handelend tegen de verpaupering van de panden in de Hamstraat zou optreden.

Daar er in de Hamstraat sprake is van moedwillige achterstallig onderhoud kan er in principe geen sprake zijn van gemeentelijke subsidiëring, zoals door de voorzitter van de Stichting Stadsherstel- in een interview in de Gelderlander (19-06-2010)- werd gesuggereerd. De eigenaar zal in eerste instantie zelf de kosten moeten dragen. Als blijkt dat dit niet mogelijk is zal samen met de eigenaar naar andere oplossingen gezocht moeten worden. Als dit niet leidt tot een gewenst resultaat, zal met behulp van wet- en regelgeving overgegaan moeten worden tot handhaving.

In de zomer van 2010 is naar aanleiding van vragen door VPGrave door de gemeente contact gezocht met Adams Bouwadvies te Druten om een offerte op te laten maken voor een controleonderzoek naar de bouwkundige staat van de panden in de Hamstraat 10 en 24a. De controle zou gericht zijn op de eisen zoals die gesteld zijn het bouwbesluit 2003 en de mate  waarin die eisen niet gehaald zijn. Het onderzoek zou de volledige panden, dus zowel binnen als buiten betreffen. Na ontvangst van de resultaten van dat onderzoek zou het traject van dwangmaatregelen om de verpaupering te stoppen gestart worden. Wat de uitkomst en resultaat van dit onderzoek (betaald met gemeenschapsgeld) is geweest, is nooit naar buiten gebracht.

De gemeentelijke overheid laat, ondanks de zorgplicht die ze voor haar inwoners heeft, mensen in de omgeving van deze panden door gemis aan bestuurskracht in de steek, terwijl met de verandering van de woningwet in 2007 ( (Stb.2007,27) de gemeente wel degelijk instrumenten in de hand wordt gegeven om bij verpaupering van woningen (en terreinen) een effectief handhavingsbeleid te voeren.

Een beknopt overzicht van de wijzigingen:

( bron: publicatie ministerie van VROM. 7195/april 2007. De Woningwet verandert!)

• invoering van een handhavingsbeleid- en verslaggevingplicht voor het college. Dit houdt in, welke bouwwerken worden tijdens het gebruik gecontroleerd, hoe vaak en hoe intensief. Welke sancties worden opgelegd bij welke overtredingen. Dankzij dit beleid is de handhaving planmatiger aan te pakken en krijgt het ambtelijk apparaat de nodige politieke rugdekking bij handhavingacties die worden ondernomen, worden uitgesteld of juist niet worden ondernomen. Over de uitvoering van het beleid legt het college jaarlijks verantwoording af aan de gemeenteraad. Zo heeft de raad een betere mogelijkheid om het college te controleren;

• drastische vereenvoudiging van het aanschrijfinstrumentarium. Naast verbeterde handhavingmogelijkheden voor gemeenten krijgen burgers in de nieuwe Woningwet meer zelf de verantwoordelijkheid voor het naleven van de regels. Dit gebeurt simpelweg door te bepalen dat bestaande bouwwerken moeten voldoen aan het bouwbesluit en de bouwverordening. Met andere woorden: afwijking van de regelgeving zoals vastgelegd in het bouwbesluit en bouwverordening is nu een overtreding waarbij handhavend opgetreden dient te worden. Dat dit in de kwestie Hamstraat aan de orde is zal duidelijk zijn.
• rechtstreekse werking van het Bouwbesluit 2003 en de bouwverordening. (zie bovenstaand) Verpaupering wordt een overtreding;
• strafbaarstelling in de Wet op de economische delicten;

Er is fors geschrapt in het complexe aanschrijfinstrumentarium. Dit kon door in het tweede lid van de artikelen 1b en 7b de eis op te nemen dat bestaande bouwwerken moeten voldoen aan respectievelijk het Bouwbesluit en de bouwverordening. Het niet voldoen aan deze voorschriften is in de nieuwe Woningwet een overtreding waartegen direct, zonder formele tussenstap van een specifiek aanschrijfbesluit, een handhavingsbeleid kan worden genomen. (bestuursdwang of last onder dwangsom)

De overtredingen van de bouwregelgeving worden met de nieuwe Woningwet strafbaar gesteld in de Wet op de economische delicten. Het gaat onder meer om het overtreden van de artikelen 1a, 1b, 7b, 40 en 46, lid 7 van de Woningwet. Verwijtbare overtredingen die niet meer ongedaan gemaakt kunnen worden of overtredingen die de rechtsorde ernstig hebben geschokt, kunnen daardoor zwaarder bestraft worden.

Binnen het kader van het welstandsbeleid bepaalt de gemeenteraad in de welstandsnota hoe een excessenregeling moet worden wordt opgenomen op grond waarvan opgetreden kan worden ten aanzien van al te lelijke dan wel verpauperde gebouwen. Nu is het fenomeen lelijke gebouwen of het lelijk maken van gebouwen een actief handelen van eigenaren of gebruikers van een pand, waardoor ernstige strijd ontstaat met de welstandscriteria. Bij aanpak van vervallen of verpauperde panden gaat het echter niet om actief handelen, maar om het nalaten van handelen door het niet plegen van onderhoud. Als dus in de welstandsnota het nalaten van onderhoud niet specifiek wordt benoemd dan biedt de welstandsnota weinig ruimte om handhavend op te treden als er sprake is van een passieve houding bij onvoldoende onderhoud.

Om een toetsingskader te hebben en daarmee de mogelijkheid te creëren handhavend op te treden voor gevallen waarbij het gaat om nalaten van onderhoud, is het wenselijk/ noodzakelijk de excessenregeling op dit punt uit te breiden. Immers als er geen sprake is van een welstandsnota met criteria waaraan getoetst kan worden of er is sprake  van strijd met de redelijke eisen van welstand dan zal het moeilijk worden op te treden tegen verpaupering.

Om dus via de excessenregeling in de welstandsnota op te kunnen treden zouden de volgende criteria, in het kader voor beleidsregels als bedoeld in artikel 12a van de woningwet, toegevoegd kunnen worden:

• er sprake is van gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een gebouw of bouwwerk;
• een bouwwerk aan de buitenzijde geheel of gedeeltelijk in ernstige mate is beschadigd;
• een gebouw of bouwwerk zichtbaar is verwaarloosd, wat blijkt uit signalen als bijvoorbeeld kapotte ruiten, dichtgetimmerde ramen, verrotte houtconstructies, afbladderende verf, aangetaste gootconstructies en voegwerk, loszittende stenen, etc.

Genoemde criteria kunnen algemeen geldend worden verklaard. In dat geval is er altijd sprake van ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand wanneer sprake is van gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een gebouw of bouwwerk. Het vaststellen en wijzigen van de Welstandsnota is op grond van art.12a van de Woningwet een raadsbevoegdheid. Op basis van voornoemde uitbreiding van de excessenregeling kunnen verpauperde panden worden beschouwd als “in ernstige mate in strijd met de redelijke eisen van welstand”. Op die manier ontstaat er een mogelijkheid om handhavend op te treden als een pand zodanig is verpauperd dat de situatie beschouwd moet worden als een welstandsexces. De eigenaar kan dan verplicht worden om voorzieningen te treffen zodat die strijdigheid wordt opgeheven en hij niet meer in overtreding is.

Sinds 2007 heeft de gemeente(raad), door aanpassing van de excessenregeling in de welstandsnota, een goed en bruikbaar instrument in handen om af te dwingen dat eigenaren maatregelen nemen om verkrotting of verpaupering van woningen/gebouwen(ook terreinen) tegen te gaan. Binnen een wettelijk kader kunnen er voldoende mogelijkheden gecreëerd worden om verpauperde panden en terreinen aan te pakken. Aanpak van deze problematiek zal een positief effect hebben op het woon- en leefklimaat in onze gemeente. De indruk mag niet ontstaan dat de gemeente de problemen gaat oplossen. De eigenaren zijn en blijven verantwoordelijk en dragen in principe zelf de kosten die de aanpak van de problemen met zich meebrengen. Het is belangrijk dat de raad/gemeente zich bewust is van de mogelijkheid dwangmiddelen toe te passen en van deze bevoegdheid ook effectief gebruik maakt. Het is aan de burger niet meer te verkopen dat, wat betreft de onhoudbare situatie van verloedering en verkrotting in de Hamstraat, de gemeente(raad) kennelijk afziet van de mogelijkheid om echt in te grijpen en risico’s voor lief neemt die met het jaar groter worden. In onze ogen is er sprake van bestuurlijke nalatigheid als de raad de instrumenten die haar ter beschikking staan om de gemeente in deze te sturen niet gebruikt, en neemt ze daarmee expliciet bestuurlijke aansprakelijkheid op haar schouder voor eventuele gevolgen van de verkrotting. Kortom, de raad is aan zet om de gemeentelijke zorgplicht voor een goed woon- en leefklimaat voor de burgers in de Hamstraat (en bij andere overeenkomstige situaties) inhoud te geven.

Namens de fracties van VPGrave en Keerpunt 2010,

Jacques Leurs.

Frank Stoffer.

Bronnen:

VROM 7195/april 2007

Verpauperde panden in de Friese dorpen: (Weusthuis BV en stichting Doarpswurk, 2007)

VROM: Handhavingsbeleid vervallen en verpauperde panden.

VROM: Plan van aanpak bij handhavingsbeleid en verpauperde panden.

VROM Inspectie: Handreiking aanpak vervallen panden.

Notitie aanpak vervallen, verkrotte……..panden. Gemeente Boxmeer.

Vragen inzake het tegengaan verpaupering……… VVD, afdeling Boxmeer